​「悲情英雄」曾经点石成金的“铺王”邓成波，临终沽货为哪般？

「悲情英雄」曾经点石成金的“铺王”邓成波，临终沽货为哪般？

在香港，房地产领域出现很多财富故事。本期的主人翁就是有「铺王」美誉、人称「波叔」的邓成波。

邓成波算得上是本港白手起家的成功人物，《福布斯》2021年香港富豪排名，波叔以身家47.5亿美元(约370.1亿港元)，位列第19名。

近年其家族成员频频沽售套现，单计去年一年就放售逾百亿元物业，不得不让人揣测集团是否真如外界所说深陷困局？

波叔于今年5月辞世，享年88岁，留下了总值达730亿元近200项的房地产王国。不可否认，波叔确实眼光独到，点石成金造就今日大把资产在手，但近年其家族成员频频沽售套现，单计去年一年就放售逾百亿元物业，不得不让人揣测集团是否真如外界所说深陷困局？

邓成波

邓成波算得上是本港白手起家的成功人物，《福布斯》2021年香港富豪排名，波叔以身家47.5亿美元(约370.1亿港元)，位列第19名。而其身家想必远远不止此数，因为波叔未将集团上市，所以个人资产很难估算，据外界爆料，其名下资产至少有800亿元。

波叔追悼会上派发的波叔生平纪念册子上写着：「波叔于1934年出生于南海九江，五岁时父亲去世，由母亲独力抚养，后随母来港，16岁即投身社会成为霓虹灯广告学徒。于60年代透过霓虹灯招牌，发掘到商铺投资价值，其后于80年代创立成功集团。」

纪念册还提到：「1991年，波叔以6000万元购入旺角奶路臣街豪门酒楼，重新包装成主题式商场——旺角计算机中心，成为九龙区地标。90年代，波叔旗下已拥有市值逾100亿元的房地产项目，奠定了『铺王』地位。」从上述介绍可知，波叔40多岁才转战房地产业，具体是如何赚得第一桶金的？这个市场上流传两种说法，一是他于美孚开始投资，另一是他最初炒卖西环一带楼花而起家。

遇金融风暴搁置上市欠下巨债

「铺王」早已成名多年，但波叔不是一直都顺风顺水的。坊间流传1997年波叔有意将逾70亿元的物业上市，但遇上亚洲金融风暴，不论股市还是楼市都大跌，上市计划被迫取消，有传他欠下巨债，高峰期多达40多亿元。为东山再起，波叔将部分持货沽出，包括把当时回报率高达8.4厘的旺角计算机中心以4亿元易手，账面获利3.4亿元。

经历金融风暴后，波叔藉着政府推出活化工厦政策，开始将资金投放于工厦，并申请活化，之后将其拆租或出售等。据了解，他持有至少逾200个工商铺物业，而这200个还不计这几年陆续沽出套现的。

翻查资料，四年前波叔家族成员还在频繁投资，当时前后斥资至少260亿元，扫入逾40个工商铺、酒店及商住旧楼地盘物业。其中一项瞩目的投资，是2017年以约12亿元购入屯门「龙床盘」菁隽，曾计划作收租，亦曾考虑发展为高端长者屋，最终重新包装后推出发售。

仍有40亿资产物业在售

不过，受到修例风波及新冠肺炎疫情冲击，波叔家族的餐饮、酒店业务均受影响，也屡屡传出财务问题。自2019年底开始，波叔从积极入市转为保守，近年更转为疯狂沽出，因此被外界指是为挽救生意。为何这样说？因为单计2020年波叔就已放售总值逾120亿元的工厦、商厦、铺位、酒店等物业，但仅成功沽出其中3项，套现约10.2亿元。

而今年至今沽售步伐未停止，因此在波叔辞世后，家族拥有的这些地产项目被做文章，有说卖这的有说卖那的，最后还是他家族的旗舰「升域集团」发出了一份39项待售物业的清单，以标售价格计，合共涉资逾41亿元。

单计波叔辞世后这几个月，其家族成员就已累沽出价值逾80亿元的物业，当中有约40亿元属于工厦物业，比重高达一半。本月，波叔家族持有的粉岭全幢工厦勉励龙中心，以6.95亿元沽出，亦为今年粉岭区最大宗全幢工业物业成交。

虽然频频沽售套现仅是波叔房地产王国的冰山一角，但若无缘由做出该举动着实会引发外界猜想。首先，时机不对。在疫情当下，铺市难有好价的时机，频频沽货，在常人看来完全是亏本生意，更别说是深谙投资的波叔。

葵涌安荫商场

其次，价格不对，在低迷的市道下，虽然难有好价，但波叔家族沽出的项目中，也频有蚀让个案，最肉痛的应该是售出葵涌中央工业大厦全幢，作价9亿元，而是次交易账面亏损1.8亿元，贬值16.7%。

高息借钱为下一代

人到晚年，一般都想维持现状安稳。而能让波叔这样晚年还频频卖铺的可能是坊间说的「救仔」了。波叔与第一任妻子生了三个儿子，与第二任妻子生了两个儿子。而在波叔的追悼会上，被坊间盛传多年的私生子亦得正名，在灵堂一字排开子孙的花牌，五子邓耀升之后，还有一个花牌下款写着「儿子耀鸿」。

据说波叔的几个儿子各司其职。长子邓耀宗已经年过60岁，以打理家族的地产生意为主。而波叔的次子邓耀文承包了家族产业的所有工程业务，三子邓耀辉以开创眼镜店为主，90年代就已经开办了眼镜连锁店。

而第二任妻子的两个儿子相较而言同样出众，亦深受波叔宠爱。邓耀邦是波叔五个儿子中学历最高的一位，获博士学位，这些年开始接触家族产业，专注于饮食这一部分。坊间有传最受波叔偏爱的则是第五子邓耀升，几乎是将其当作接班人培养。波叔在十年的时间内，逐步将个人产业交予这个儿子打理，更让他放手一搏进军酒店产业。

邓成波与五子邓耀升（图左 ）

邓耀升在2013年成立升域集团并接手管理父亲多项资产，除餐饮业外，近年亦大举投资养老、酒店生意，并先后入主易通讯(8031)及松龄护老(1989)两家上市公司，业务可谓五花八门。

然而，邓耀升始终年轻，资历尚浅，误判局势，导致亏损严重，集团深陷财政危机，包括今年初被松龄护老集团的控股股东Pine Active Care入禀高等法院，追讨至少2.6亿元及扺押的地皮，事件最后由波叔家族悉数偿还后解决。

集团旗下旭逸酒店

波叔早前也坦诚向银行借钱，市场有传闻指波叔与邓耀升二人向财务公司借款的年息最高达到30厘，波叔表示银行利息会较低一些，但因已向银行「借到爆」，即使财务公司利息再高，也「咁就贵啲都要借，要供楼维持商誉」，理由是「为了下一代」。

二代转型急于求成

波叔家属之前在报章刊登讣文，写上波叔「高瞻远瞩、刻苦勤俭、审时度势、随机应变」四句铭言，是他终其一生的处世及营商哲学。波叔走得也很突然，入院短短一个周后就与世长辞，其生命的最后几年也在沽货还债中度过，不禁令人感慨。波叔叱咤铺坛30年，从白手起家到成一代「铺王」，而今传奇谢幕，留下百亿江山，二代接盘后能否再续辉煌，尚未可知。

华大证券首席宏观经济学家杨玉川表示，邓成波是香港做地产投资的一个标志性人物，他能成为铺王，一定程度与香港在内地改革开放后的经济起飞有关，改革开放对香港其中一个影响就是房地产业的空前繁荣，价格持续上升。精明胆大的邓成波抓住了这个机会，凭借眼光和运气成就了他的人生传奇。

邓成波五子邓耀升

不过，房地产投资是一个高杠杆行业，投资商铺一般金额较大，配上较高的杠杆，算是一门高风险高回报的生意，顺利时自然大赚特赚，不利时遇上银行逼债，也会亏得血本无归。邓成波生意上一些困难时刻，大多就和经济不景、铺价下跌、银行催还贷款有关。

中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量表示，邓成波是一名成功的投资者，却不一定是成功的管理者，像他在传承问题上亦有失算，就是继承其业的第二代力求转型，急功近利以致负债累累。

幸好波叔家底雄厚，在逆市中买入的酒店等资产，待疫情结束或能慢慢好转，现时只是现金流上的问题而已，不是结构性问题。他续指，家族传承是门学问，可给子孙一笔钱，从中选出最优秀的管理者，或者成立家族信托帮忙打理资产。而邓成波其实一早应该将其在商铺上面所学理论化，交由专业管理团队打点，像「股神」巴菲特一样。

记者：邱媛媛

编辑：向明